Das Online-Magazin braunschweig-spiegel.de übersandte einen Fragenkatalog zum Thema Büroflächen und explizit zur beschlossenen Anmietung des zukünftigen BraWoPark Business Center III (BCIII) durch die Stadt Braunschweig. Hintergrund: Der Verwaltungsbau am Bohlweg muss dringend saniert, der Brandschutz ertüchtigt werden. Dazu benötigt die Stadt Ausweichflächen. Außerdem sollen Verwaltungsstandorte zusammengezogen werden. [1]
Es antwortet der finanz- und planungspolitische Sprecher Christian Bley von DIE FRAKTION P²:
1. Wie stehen Sie zu der Kritik, dass der vereinbarte Preis von 14 Euro / qm deutlich überhöht sei angesichts eines derzeitigen Marktpreises von etwa 9 Euro / qm?
Man kann nicht derzeitige Marktpreise mit der Situation zur Zeit der Beschlussfassung vergleichen. [1]
Im Dezember 2019 gab es weder freie Büroflächen (unter 2%), noch Grundstücke in der Größenordnung und der Lage. Auch war zu diesem Zeitpunkt nicht damit zu rechnen, dass sich dieses in naher Zukunft ändern wird. Corona und Homeoffice waren im Dezember 2019 auch noch keine Themen, welche möglicherweise die Mietpreise beeinflussen. In 2019 betrug bei Neuvermietungen die Durchschnittsmiete 9,50 EUR/qm. Tatsächlich wurden Höchstwerte von bis zu 18,00 €/m² erzielt, auch großteils wegen des fehlenden Angebotes. [2] Folgerichtig wurde mit weiteren Mietpreissteigerungen gerechnet – vor allem da der BCIII-Tower frühestens in 2022 fertig gestellt werden würde.
2. Für die Volksbank BRAWO ergeben sich aus dem langjährigen Mietvertrag erhebliche Vorteile: mit der Stadt als jederzeit solventem Mieter entfällt jegliches Risiko der Vermietung, die anfallenden Verwaltungskosten sind äußerst niedrig und die Eigenkapitalbewertung verbessert sich. Wurden diese Vorteile bei der Preisgestaltung Ihrer
Ansicht nach ausreichend beachtet?
Bedacht wurden unsererseits vor allem die Vorteile eines Neubaus für die Stadt: Wichtig war die sehr gute Anbindung an ÖPNV und Bahnhof, die notwendige Größe des Standortes, die ausreichende Distanz zum Innenstadt-Rathaus für die notwendigen redundanten Instanzen der IT-Systeme sowie der notwendige Schutz vor Stromausfall, Hochwasser und Feuer. Die Zuverlässigkeit der Verwaltung Braunschweigs muss jederzeit gegeben sein. Am Standort BCIII sind diese Notwendigkeiten gegeben bzw. umsetzbar. In dieser exponierten Lage ist das Technische Rathaus bereits von Anfang an für Mitarbeitende, Besucher und Gäste gleichermaßen gut und klimaschonend erreichbar – ein Punkt, der nicht außer Acht gelassen werden darf. Das alles weiß auch ein Vermieter – wir wissen allerdings nicht, ob der Mietpreis vor den Verhandlungen nicht vielleicht höher lag.
3. Die Stadt hat zusätzlich einen Baukosten-Zuschuss von 2 Millionen Euro zugesagt. Halten Sie das angesichts der langfristigen Bindung für gerechtfertigt?
Extras kosten extra. Und es geht hier nicht um doppelt Oliven auf einer Pizza, sondern zum Einen um zwingend notwendige, sicherheitsrelevante Bauausführungen, die nicht nur 2 sondern 20 Jahre und mehr halten müssen. Außerdem wird es endlich eine behindertengerechte Toilette für Alle inklusive Pflegeliege im Gebäude geben – ein Teilhabe-Projekt, welches mit dem Haushalt 2018 beschlossen wurde und seitdem auf Umsetzung wartet.
4.Wie stehen Sie zu dem Argument, dass gerade nach der Corona-Pandemie in Zukunft erhebliche preisdämpfende Effekte auf dem Büroflächenmarkt zu erwarten sind? Insbesondere im Hinblick auf die stark gestiegene Nutzung von „Homeoffice“-Regelungen?
Sinkende Preise wegen sinkendem Bedarf an Büroflächen durch Homeoffice halte ich zwar für möglich, kurzfristig jedoch nicht für sehr wahrscheinlich – schon wegen der langfristigen Mietverträge. Zwar sehe ich den Wunsch zur Abkehr von der Präsenzarbeit hin zum professionellen Homeoffice – allerdings tun sich Arbeitgeber- sowie Arbeitnehmerseiten schwer damit – entweder geht es nicht oder es ist nicht gewollt. Und das, was zur Zeit an den Küchen- und Esszimmertischen tatsächlich stattfindet ist kein Homeoffice – sondern provisorisches Arbeiten von zu Hause aus inkl. Kinderbetreuung.
Sollten tatsächlich Büroflächen in größerem Maße in Postcorona-Zeiten frei stehen – aus welchen Gründen auch immer – gibt es diverse gewerbliche Nach- oder Umnutzungsmöglichkeiten, zum Beispiel für Bildungs- oder Gesundheitseinrichtungen, Liefer- und Logistikdepots der letzten Meile oder die Umnutzung zu Wohnzwecken. Vor allem in Zentrumslage wären diese Flächen für Mieter sehr interessant. Von daher sehe ich hier nur sehr wenig preisdämpfende Effekte.
5. Wie hat sich ihre Fraktion bei der Abstimmung des Rates entschieden?
DIE FRAKTION P² hat zugestimmt.
Quellen:
[1] https://ratsinfo.braunschweig.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=1014936
[2] https://www.immobilien-regioker.de/forms/BueromarktberichtBS2019.pdf S.4 ff
Das Online-Magazin braunschweig-spiegel.de übersandte einen Fragenkatalog zum Thema Büroflächen und explizit zur beschlossenen Anmietung des zukünftigen BraWoPark Business Center III (BCIII) durch die Stadt Braunschweig. Hintergrund: Der Verwaltungsbau am Bohlweg muss dringend saniert, der Brandschutz ertüchtigt werden. Dazu benötigt die Stadt Ausweichflächen. Außerdem sollen Verwaltungsstandorte zusammengezogen werden. [1]
Es antwortet der finanz- und planungspolitische Sprecher Christian Bley von DIE FRAKTION P²:
1. Wie stehen Sie zu der Kritik, dass der vereinbarte Preis von 14 Euro / qm deutlich überhöht sei angesichts eines derzeitigen Marktpreises von etwa 9 Euro / qm?
Man kann nicht derzeitige Marktpreise mit der Situation zur Zeit der Beschlussfassung vergleichen. [1]
Im Dezember 2019 gab es weder freie Büroflächen (unter 2%), noch Grundstücke in der Größenordnung und der Lage. Auch war zu diesem Zeitpunkt nicht damit zu rechnen, dass sich dieses in naher Zukunft ändern wird. Corona und Homeoffice waren im Dezember 2019 auch noch keine Themen, welche möglicherweise die Mietpreise beeinflussen. In 2019 betrug bei Neuvermietungen die Durchschnittsmiete 9,50 EUR/qm. Tatsächlich wurden Höchstwerte von bis zu 18,00 €/m² erzielt, auch großteils wegen des fehlenden Angebotes. [2] Folgerichtig wurde mit weiteren Mietpreissteigerungen gerechnet – vor allem da der BCIII-Tower frühestens in 2022 fertig gestellt werden würde.
2. Für die Volksbank BRAWO ergeben sich aus dem langjährigen Mietvertrag erhebliche Vorteile: mit der Stadt als jederzeit solventem Mieter entfällt jegliches Risiko der Vermietung, die anfallenden Verwaltungskosten sind äußerst niedrig und die Eigenkapitalbewertung verbessert sich. Wurden diese Vorteile bei der Preisgestaltung Ihrer
Ansicht nach ausreichend beachtet?
Bedacht wurden unsererseits vor allem die Vorteile eines Neubaus für die Stadt: Wichtig war die sehr gute Anbindung an ÖPNV und Bahnhof, die notwendige Größe des Standortes, die ausreichende Distanz zum Innenstadt-Rathaus für die notwendigen redundanten Instanzen der IT-Systeme sowie der notwendige Schutz vor Stromausfall, Hochwasser und Feuer. Die Zuverlässigkeit der Verwaltung Braunschweigs muss jederzeit gegeben sein. Am Standort BCIII sind diese Notwendigkeiten gegeben bzw. umsetzbar. In dieser exponierten Lage ist das Technische Rathaus bereits von Anfang an für Mitarbeitende, Besucher und Gäste gleichermaßen gut und klimaschonend erreichbar – ein Punkt, der nicht außer Acht gelassen werden darf. Das alles weiß auch ein Vermieter – wir wissen allerdings nicht, ob der Mietpreis vor den Verhandlungen nicht vielleicht höher lag.
3. Die Stadt hat zusätzlich einen Baukosten-Zuschuss von 2 Millionen Euro zugesagt. Halten Sie das angesichts der langfristigen Bindung für gerechtfertigt?
Extras kosten extra. Und es geht hier nicht um doppelt Oliven auf einer Pizza, sondern zum Einen um zwingend notwendige, sicherheitsrelevante Bauausführungen, die nicht nur 2 sondern 20 Jahre und mehr halten müssen. Außerdem wird es endlich eine behindertengerechte Toilette für Alle inklusive Pflegeliege im Gebäude geben – ein Teilhabe-Projekt, welches mit dem Haushalt 2018 beschlossen wurde und seitdem auf Umsetzung wartet.
4.Wie stehen Sie zu dem Argument, dass gerade nach der Corona-Pandemie in Zukunft erhebliche preisdämpfende Effekte auf dem Büroflächenmarkt zu erwarten sind? Insbesondere im Hinblick auf die stark gestiegene Nutzung von „Homeoffice“-Regelungen?
Sinkende Preise wegen sinkendem Bedarf an Büroflächen durch Homeoffice halte ich zwar für möglich, kurzfristig jedoch nicht für sehr wahrscheinlich – schon wegen der langfristigen Mietverträge. Zwar sehe ich den Wunsch zur Abkehr von der Präsenzarbeit hin zum professionellen Homeoffice – allerdings tun sich Arbeitgeber- sowie Arbeitnehmerseiten schwer damit – entweder geht es nicht oder es ist nicht gewollt. Und das, was zur Zeit an den Küchen- und Esszimmertischen tatsächlich stattfindet ist kein Homeoffice – sondern provisorisches Arbeiten von zu Hause aus inkl. Kinderbetreuung.
Sollten tatsächlich Büroflächen in größerem Maße in Postcorona-Zeiten frei stehen – aus welchen Gründen auch immer – gibt es diverse gewerbliche Nach- oder Umnutzungsmöglichkeiten, zum Beispiel für Bildungs- oder Gesundheitseinrichtungen, Liefer- und Logistikdepots der letzten Meile oder die Umnutzung zu Wohnzwecken. Vor allem in Zentrumslage wären diese Flächen für Mieter sehr interessant. Von daher sehe ich hier nur sehr wenig preisdämpfende Effekte.
5. Wie hat sich ihre Fraktion bei der Abstimmung des Rates entschieden?
DIE FRAKTION P² hat zugestimmt.
Quellen:
[1] https://ratsinfo.braunschweig.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=1014936
[2] https://www.immobilien-regioker.de/forms/BueromarktberichtBS2019.pdf S.4 ff